区块链如何变革抵押贷款行业？

根据普华永道的统计，全球住宅抵押贷款市场价值约31万亿美元。 70%的中国人使用房贷，而在美国和英国这个数字是66%。可见，对于全球大部分人口而言，抵押贷款是我们生活必不可少的部分，这也是金融市场的重要组成部分。

抵押贷款佣金通常在总价的2％至5％之间变动，这其中包括中间人费用、贷款手续费、承销费用、审计师（美国）费用、法律费用和产权费用。这意味着一套价值150万的房子里，买家需要支付3万至7万人民币的额外费用，甚至更高。

抵押贷款流程不仅高度集中而且审核严格，其中渗透着不少中间商，他们通过各种理由加收费用，以达到获取高额利润的目的。对于贷款方而言这无疑是相当痛苦和无奈的。而区块链致力于消除中介，实现成本最低化。根据普华永道的研究报告：

“区块链技术可能从根本上改变消费者购买房屋的过程，以及金融机构处理抵押贷款的方式。具体而言，该技术可以消除流程中的成本和矛盾，创建无法篡改和透明的交易记录，并达到近乎即时的结算。”

据估计，基于区块链的申请流程每年节省的成本可能高达17亿美元，前巴克莱银行的老板安东尼·詹金斯认为节省的时间可能同样重要： 

“使用区块链技术将大大减少抵押贷款的时间，我们可以在10分钟内获得抵押贷款，可以在两分钟内看到信用证明等相关文件。”

传统的抵押贷款流程

以美国市场为例，目前的抵押贷款申请流程主要在线下进行，需要在各个环节获得相关证明，耗时且昂贵。这些利润很大程度上是由于第三方服务提供商（中间商）获得，比如，经纪人、律师、信用机构、和相关产权契约部门。

当买方和卖方同意对房产进行交易时，买方将向银行申请抵押贷款，其中包括提供若干文件，如银行对账单、收入证明、现有贷款信息，以及其他信贷公司的个人信用报告。

为了确定估计的贷款额，银行还将通过审计师进行初步的房产评估，之后根据从买方和各个第三方获得的信息开始信用审批程序。接下来，银行将确认卖方所述的土地登记处的财产所有权。然后，审计师再次进行最终的房产估价，以便可以与批准的信用额进行交叉核对。

最终，银行通知买方和律师签署抵押贷款协议和抵押契据。文件签署后，银行可以开始提供资金，并通知土地登记处更新产权契约。在美国，此申请流程可能需要30到60天才能完成。

抵押贷款申请流程中的问题

传统的抵押贷款申请流程主要存在三个主要问题：成本增加，处理时间延长，缺乏透明度。

当前的交易流程需要信用机构的第三方意见来帮助评估贷款资格，中间商计算和确保抵押贷款信息的准确性，调查员提供最新的房地产估值，律师起草法律文件，以及产权部门确认和更新所有权归属。

这些职能中的每一方都需要庞大的团队来处理相关工作。2015年，普华永道报告称“平均抵押贷款申请包括500页，这一数字近年来趋于上升而非下降”。其他机构的报告显示可能多达2000页。

中间商不仅仅增加了成本，而且也会大大增加处理的时间，理论上几十分钟就能解决的贷款，实际上需要数月之久。其次，这些中间商提供的信息可能并不真实，因为银行账户、产权契约和政府记录都有不同机构持有。当一个人申请抵押贷款时，经纪人、信贷机构，银行人员和其他第三方代理人将需要访问这些信息，以确定是否应批准贷款。

一旦抵押贷款获得批准，信息需要与每个中间商进行更新，即所有权契约需要证明房产已经变更，银行现在将记录抵押贷款以便信贷机构可以访问。

每次传递信息时，每个机构都需要向其他机构提交访问信息请求，然后更新自己的账本。这些行为都是通过人工进行，因此，这个流程容易出现人为错误，从而导致额外的成本和处理时间。 

区块链如何变革抵押贷款行业

为了评估信贷额度，银行需要会计，律师事务所，信贷机构提供的准确信息。如果所有必需信息都安全地存储在区块链上，每个中间商更新的信息，银行就可以轻松检索他们需要从这个网络获得的各种信息，而不必依赖于向每个第三方提供商发送请求。

区块链可用于为每个属性创建数字标识，包括法律文件、产权契约、评估报告等。

除了使房地产市场更具流动性之外，这些数字标识，包括所有权和当前的市场估值都可以在区块链上进行查询，使得银行能够快速核实当前的所有权状态以及最新市场价格，而无需与任何中间商进行复杂的业务往来。

区块链还可以通过智能合约，直接消除向各个中间商访问数据的请求。自动的执行相关操作。例如，在抵押文件经过数字签名后，放贷银行自动批准抵押贷款并且资金自动转移到贷款方银行账户。此外，昂贵的律师事务所也将在区块链中不复存在。

据第三方数据分析公司Synechron统计，由于消除中间商而节省的成本每年达到数十亿美元。

通过自动化和保护抵押贷款流程，基于区块链的系统可以协调和识别中间商和中介机构，并降低金融机构的运营成本、费用和欺诈行为。不仅如此，审批时间也将大大减少。

区块链在抵押贷款的应用案例

中国交通银行于2018年9月使用区块链发行了价值13亿美元的数字抵押贷款，而全球第四大银行中国农业银行在区块链网络上发放了价值约30万美元的农业用地贷款。

同样，在俄罗斯，Raiffeisen国际银行的子公司通过一个名为Masterchain的区块链平台发布了全数字抵押贷款，这是一个由俄罗斯银行发起的基于以太坊的平台，可确保银行与其他金融机构之间快速安全的通信，并允许用户可以快速确认客户数据的准确性。

完整的抵押文件发布在Masterchain上的分散式存款系统中，然后通过电子签名进行验证并发送到各个地区财产登记处进行检查。在检查并签署所有文件后，自动放贷。

中国银行使用区块链处理其85％的房地产抵押贷款。根据该银行信息技术总经理陈川的说法，这些房产需要准确计算每月抵押贷款还款额：

“过去，银行和房地产评估师必须交换传真和电子邮件，编写和传递相关证明文件。现在，这个过程在区块链上几秒钟内就能完成。”

区块链在抵押贷款行业面临的挑战

1.信息安全以及个人隐私的保护

面临的主要挑战是民众需要将其敏感的个人信息存储在基于区块链的抵押网络中。虽然区块链的安全性很强，但区块链的公开透明性在这里将成为致命缺陷。试想一下，你可以在区块链上查询到任何人的个人信息，包括银行账户、房产、婚姻等等许多敏感信息，那么这个世界将会变成怎样，我们无法想象。

由此，是否可以将区块链技术与传统技术相结合，将一部分信息公开，一部分信息隐藏，这或许是目前开发人员需要解决的瓶颈。

2.法律监管

最后，如果我们真正希望看到基于区块链的抵押贷款成为主流，那么与监管机构合作并遵守各国各地区的法律框架将是另一个需要克服的挑战。

无论该抵押贷款是通过传统渠道还是通过区块链网络发布的，都应该适用于相关法律法规，但是不同的是，监管机构需要适应相应的改变。例如，可以通过电子签名等细节进行监督。还有很重要的一点，就是智能合约是否真正具有法律效力，不仅是监管机构，这关乎到我们每个人的利益和生活。我们需要更多的研究和证明来确定这个新概念。如果我们接受这个新事物，那么就必须编写新法律以涵盖区块链和智能合约的相关内容。

区块链的出现，表面上改变了交易形式，但并没有改变交易的实质。我不禁联想到这两种情况，如果消除银行和其他中间商，直接以P2P的形式进行抵押贷款，是否会成为一种主流；或者说区块链并不是希望消除银行和中间商，而是改进其系统的流程，使得它们变得更加精简和高效。这点，也许只有时间才能证明。

（作者：青衫隐，内容来自链得得内容开放平台“得得号”；本文仅代表作者观点，不代表链得得官方立场）