寒冬下的资本涌动，STO能否掀起全球房地产的“流动性革命”？

通过区块链技术来推动全球化融资是当下最火热的趋势之一。

说到全球金融，房地产无疑是全球最大的投资市场。全球房地产价值达到280.6万亿美元，占全球GDP的3.5倍以上。无论以何种标准衡量，房地产都无疑是最重要的财富储存方式。由于房地产价值的稳定性和在经济快速发展期具有的增值潜力，使它成为一项重要的投资品类。

价值的核心在于流动，作为一种兼具居住和投资双重属性的标的，房地产市场规模虽然庞大，但不易分割、流动性低、变现周期长、涉及金额高昂、产权转移复杂等特点也阻碍了全球房地产的价值流动，并形成了巨大的投资壁垒。而STO的出现，让全球房地产市场都处于流动性变革的十字路口，区块链、智能合约技术和点对点的投资形式，将使这一资产类别的投资更加平民化。

通过区块链，我们可以对房地产等实物类实施Token化，这些Token具有真实资产支撑，代表了不同的财产份额以及相应的价值。这一方式允许投资者持有房产的部分所有权，所有权份额的转让和交易则不需要等待房产的出售，这些使得房地产投资的门槛大大降低，而房产价值流转的效率大为提升，极有可能彻底颠覆传统商业房地产的运作模式。

目前，以美国为代表的国家正进行着房地产STO的实践。科罗拉多州Aspen的St.Regis Aspen Resort是全球最知名、最具标志性的房地产资产之一。St. Regis Aspen酒店位于科罗拉多州着名的度假小镇Aspen，该地区全年会举办各种各样的活动，如世界杯滑雪赛，ESPN冬季X运动会，美食与葡萄酒经典赛以及Aspen音乐节。Aspen酒店酒店拥有179间客房，它的品牌一直吸引着名人、高净值人士、游客和企业高管等。

去年8月-10月，Aspen基于美国Reg D 506(c)法规发行STO，短短两个月筹集了1800万美元，相当于该房产估价的18%。Aspen成立房地产信托基金Aspen REIT，该基金持有Aspen度假酒店所有权。在此之前，Aspen REIT曾提交IPO申请，以每股20美元的价格发行167.5万股，旨在成为首家在美国交易所上市的单一资产房地产投资信托基金。不过，该公司管理层后来决定撤回IPO，开始在Reg D 506(c)下进行STO。

该项目也引发了一些思考：

1)REITs与STO的比较：从发行费用方面来说，STO与公开上市的房地产投资信托基金REITs都一样允许投资者拥有高质量资产的一小部分，但公开上市的房地产投资信托基金REITs的设置成本会更高。

此外，房地产投资信托基金REITs通常是投资者购买与持有，因此大多数投资者完全被排除在正在开发的项目之外。在美国，一些房地产投资信托基金对投资者的最低门槛为25,000美元或更高。然而，当房地产在Token化后，普通投资者就可以持有价值10美元的帝国大厦(Empire State Building)这类的单一商业房地产资产的部分所有权。

理想情况下，以房地产作为背书的Token交易将增加资产所有者的流动性。房地产估价师将变得更像股票分析师，因为如果Token是公开交易，任何建筑物的市场价值都将很明显。Token化后还可以使税收方面比如IRS 1031交易更加容易。这些优点不管对于投资者或是发行商来说都极具价值，这也是现在STO颇受关注的重要原因。

2)信息披露：根据Reg D 506(c)，对进行STO的项目没有信息披露的具体要求，这使得它会完全受到市场需求的驱动。但从Aspen项目看，公司需要与SEC进行大量讨论，提供给投资者信息中的每一项变更都需要通知SEC。因此，STO仍然是会受到强有力监管的。

3)投票权：Aspen Coin持有人无权享有投票权，因此对公司的决策和未来战略甚至股息分配政策的影响都非常有限。这可能会成为未来STO的正常现象，从公司的角度看，可以看到公司选择这样做的明确原因，因为公司通常都不想放弃决策权。 STO将会成为公司募集资金而又不是稀释公司控制权的一个好办法。

4)股息分配：Security Token的支持者通常提出的一个论点是这类Token由实际资产支持，从而使其成为更安全的投资手段。由于Aspen标的资产是房地产投资信托基金，投资者甚至可以预期正现金流量，因为需要分配90%的税后净收入，所以房地产类STO有更高的安全边际，会受到市场更大的欢迎。

5)进入门槛：根据Reg D 506(c)，STO仅可向“合格投资者”开放。要成为被认可的合格投资者并不是一件容易的事。在1CO风行的时候，全球有许多散户投资者都参与其中。但在STO案例中，普通投资者在项目开始时购买到这些Token的机会可能是非常有限的。现在也有一些提案想要降低合格投资者的门槛，但是何时法规能够生效，现在还是个未知数。

另一个规模更大的例子是带有现金分红性质的纽约房地产代币基金(NEW YORK CITY REAL ESTATE COIN, 简称NYCREC)，计划将于2018年第四季度以STO形式推出其Token。NYCREC将成为一个多元化的房地产资产管理组合，通过区块链上的智能合约，为世界各地的人们提供进入纽约市房地产投资的途径，NYCREC将筹集到的资金的90%-95%用于购买高质量、高收益、能产生收入的纽约市房地产，持有NYCREC Token的投资者可以享有纽约房地产部分所有权的全部权利。

根据基金规则，NYCREC Token持有人将拥有以下权益：

1)定期从NYCREC投资组合中的物业现金流中获得股息，红利将以ETH空投的形式派发给投资者。

2)经过Token化的房地产资产组合，使传统的房地产投资信托(REIT)具有更大的灵活性和更高的多元化程度，后者通常在投资范围上更为局限。

3)比类似房地产投资信托更为实惠的费用，这表明投资者将拥有更为可观的利润。

4)投资者将获得有关项目如何发展的独立财务报告，该报告将涉及STO完成后的财务状况。

5)即使不居住在美国，全球的投资者也可以投资纽约市的房地产。

正是得益于区块链与智能合约的技术优势，STO可以通过更为低廉的交易费用，为缺乏流动性的资产提供全球范围内都可以自由交易和变现的途径，当然，所有这些都将在所在地的法律法规的框架下运作，这使得Security Token与其他加密资产、虚拟货币相比，具有更明晰的法律规范以及更高的安全边际。

如今，全球许多最受欢迎的房地产项目正在通过Security Token实现更大规模和更高效率的流动。作为未来数字化投融资的发展方向，Security Token将继续推动包括房地产、股权、债权、艺术品、衍生品等资产的数字化，随着资产流动性的提升，STO作为一种全新投资机会将会变得更加流行，而这种转变才刚刚开始。

（作者：加密金融实验室，内容来自链得得内容开放平台“得得号”；本文仅代表作者观点，不代表链得得官方立场）